A la hora de realizar un operación de Compraventa de Bienes Inmuebles, dependiendo de actuar como comprador o vendedor, de ser residente o no residente en España, de si el inmueble es de nueva construcción o de segunda mano, se deberán de liquidar Los Impuestos en la Compraventa de Bienes Inmuebles en Andalucía, correspondientes.

IMPUESTOS A LIQUIDAR POR EL VENDEDOR

PLUSVALIA

El vendedor deberá liquidar el impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) este impuesto tendrá que ser liquidado ante el Ayuntamiento o el Patronato de Recaudación dependiendo del municipio donde este el inmueble.

La Plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos a lo largo de los años y que surge como consecuencia de la transmisión de la propiedad. Es importante destacar que No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos.

El Impuesto de Plusvalía municipal se calcula con el valor del suelo de la finca, aplicando las cuotas y porcentajes ordenados por cada Ayuntamiento y teniendo en cuenta el número de años que se ha tenido el bien inmueble en propiedad. También habrá que estar a las posibles bonificaciones que puedan ser aplicadas, todo ello depende de las Ordenanzas de cada municipio.

Actualmente, existe discrepancias sobe este tributo después de que el Tribunal Constitucional se pronunciara en cuanto a la constitucionalidad de cobrar este impuesto cuando NO existe un incremento de valor derivado de una venta, estableciendo que es contrario al principio de capacidad económica incluido en nuestra Constitución. Después de esto algunos Ayuntamientos están permitiendo aplazar su pago hasta que se lleve a cabo la reforma en la Ley de Haciendas Locales que deberá regular cuando existe la ganancia, pero hasta la fecha la legislación continua sin ser modificada, por lo que debemos estar al caso concreto para su estudio.

IRPF

La venta de un inmueble también conllevará consecuencias en la Renta del vendedor en cuanto a la ganancia o pérdida patrimonial que se suscite de la venta.

Se tributará en dicho impuesto aplicando los porcentajes correspondientes a la cantidad que oscile entre el precio por el que adquirió el bien y el precio de la venta, es decir, la ganancia se determinará por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.

¿¡Cuál es el valor de adquisición?

Estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, más los gastos y tributos que se pagaron en dicha adquisición.

¿Cuál es el valor de transmisión?

El importe real de la venta, restando los gastos y tributos que haya conllevado la transmisión y que hayan sido pagados por cuenta del vendedor.

Algunas exenciones pueden ser aplicadas como, la venta de la vivienda habitual por mayores de sesenta y cinco años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

IMPUESTOS A LIQUIDAR POR EL COMPRADOR

La diferencia principal la encontramos en la adquisición de inmueble “de nueva construcción” o de “segunda mano”.

VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCION.

Si la vivienda es de nueva construcción se pagará el IVA al 10% y el Impuesto de Actos Jurídicos documentados, que en Andalucía está estipulado en el 1,5% del precio de la venta. Se aplicará el tipo reducido del IVA al 4% cuando se trate de la adquisición de vivienda de protección oficial.

VIVIENDA DE SEGUNDA MANO.

Si la vivienda es de segunda mano se pagará el Impuesto de Transmisiones.

Si la casa que vamos a comprar tiene un valor real de hasta 400.000 € pagaremos el impuesto al 8%.

Si el valor de la vivienda es superior a 400.000 €, estaremos al tipo progresivo de aplicar una cuota íntegra más el tipo aplicable del 9 % o 10 %.

La bonificación más significativa aplicable a este impuesto sería en caso en que el inmueble que vayamos a comprar no tenga un valor superior al 130.000 €, que dicho bien vaya a ser destinado a ser nuestra vivienda habitual y que el comprador sea menor de 35 años en estos casos se aplicará el porcentaje del 3,5 %. Incluso el valor de la vivienda podrá ser de hasta 180.000 € cuando la vivienda vaya a ser destinada a la vivienda habitual del comprador y este tenga un grado de minusvalía igual o superior al 33%.

PARTICULARIDAD CUANDO EL VENDEDOR ES NO RESIDENTE EN ESPAÑA.

A lo que primero debemos atender es a conocer quiénes se consideran residentes y no residentes.

Según la Agencia Tributaria, SON RESIDENTES EN ESPAÑA las personas físicas en cualquiera de las siguientes circunstancias:

• Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país.
• Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos de forma directa o indirecta.
• Que residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de esta persona física. Este tercer supuesto admite prueba en contrario.

Por el contrario, una persona física tendrá la consideración de NO RESIDENTE en España cuando no se cumpla ninguno de los requisitos anteriores.

Cuando el VENDEDOR ES NO RESIDENTE.

Cuando la venta de un inmueble se lleve a cabo por un NO residente habrá que aplicar las siguientes retenciones del precio de la venta;

• A cuenta de asegurarse el fisco el pago de la ganancia patrimonial que conlleva la venta de inmueble, la ley prevé que el comprador le retenga el 3% del precio de la compraventa y este mismo haga el ingreso ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
• En cuanto a la Plusvalía cuando el vendedor es no residente pasa a ser el comprador el sujeto pasivo sustituto, por lo tanto, es de suma importancia que el comprador retenga la cantidad a pagar por el impuesto de Plusvalía del valor de venta, de lo contrario el Ayuntamiento puede exigir el pago al propio comprador.

Cuando el COMPRADOR ES NO RESIDENTE, los impuestos a pagar son los mismos que los descrito anteriormente en el epígrafe “Impuestos a liquidar por el comprador”, no existe diferencias aplicables en este aspecto respecto al residente y no residente.abogado benalmadena, compraventa, impuestos, ruiz ruiz abogados