Gestiones básicas en la Compraventa de Bienes Inmuebles

 En Derecho Civil

La compra de bienes parece a simple vista una gestión fácil y fuera de riesgos, sin embargo, puede acarrear algún que otro rompecabezas si no damos los pasos y las comprobaciones necesarias para conocer qué, a quién, y en qué situación se encuentra el bien a comprar. Por lo que detallamos en esta entrada Gestiones Básicas en la Compraventa de Bienes Inmuebles, siempre teniendo presente en que cada operación pueden darse diferentes especialidades.

A modo de resumen los PASOS ESENCIALES Y BÁSICOS que tenemos que comprobar, son;

Título de propiedad del vendedor. Cargas y gravámenes

Es de esencial importancia conocer quién es el vendedor, es decir si la persona o sociedad vendedora se corresponde con la inscripción en el Registro de la Propiedad. ¿Y esto por qué?

Para poder inscribir nuestra compra como propietarios en el Registro de la Propiedad, tenemos que comprar al titular inscrito. Puede existir la situación de que el vendedor no tenga inscrito su título de propiedad, lo que habría que rectificar realizando un “expediente de tracto sucesivo” o incluso un “expediente de dominio”.

Comprar al vendedor inscrito en el Registro de la Propiedad nos otorga la seguridad jurídica de que compramos al verdadero y legítimo dueño, de lo contrario nos exponemos a situaciones complicadas que puede acarrear diversos problemas posteriores.

Igualmente debemos comprobar que cargas existen sobre ese inmueble; embargos, hipotecas…

Recibos de IBI y basura

Dependiendo del municipio acudiremos al Patronato de Recaudación Provincial o al Ayuntamiento en aras a comprobar si existen deudas sobre inmueble por la tasa de basura o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Comunidad de Propietarios

En caso de que el inmueble en el que estamos interesados en comprar se encuentre en un edificio le será de aplicación el régimen de Propiedad Horizontal.

Es importante estar informados acerca de las cuotas de la comunidad o deudas que puedan existir y de la posibilidad de que existan derramas extras.

La División Horizontal, el Titulo Constitutivo y los Estatutos de la Comunidad deben de ser comprobados, y esto porque debemos conocer las normas de la comunidad.

Situación Urbanística

En determinadas situaciones es recomendable comprobar en el Ayuntamiento competente; Licencia de Obras, Licencia de Primera Ocupación, Expediente Urbanístico….

Suministros

Comprobaremos si existen deudas en cuanto al agua, la luz, gas… en el caso de que existan deudas las compañías suministradoras pueden poner problemas a la hora de cambiar la titularidad de estos suministros.

Situación Catastral

El Catastro es un Organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, desde este organismo se organiza cada inmueble con una referencia catastral que permite su localización en la cartografía catastral. Gracias a la referencia catastral se sabe con exactitud de qué bien inmueble se trata en los negocios jurídicos (compra-ventas, herencias, donaciones, etc.), no confundiéndose unos bienes con otros. Por tanto, la situación catastral ha de comprobarse sobre todo en cuanto a los metros que aparezcan descritos en el mismo y la situación real de inmueble, ya que a veces pueden ocurrir discrepancias.

Comprobar valor fiscal

El valor fiscal es de suma importancia ya que será el valor mínimo por el que tenemos que tributar, de lo contrario recibiremos “complementaria” por la Junta de Andalucía.

El valor del fiscal de un inmueble se calcula partiendo del valor catastral y aplicando unos porcentajes estipulados por la Junta para cada municipio.

Si realizada esta operación el valor fiscal es menor al valor de la compraventa, tributaremos por el valor de la compraventa. En cambio, si el valor fiscal es mayor que el valor de la compraventa, siempre tenemos que tributar por el valor fiscal, mínimo a tributar.

Contrato de Arras y Contrato de Compraventa

La práctica habitual en el proceso de compraventa es primero la firma de “Contrato de arras. La finalidad de este contrato privado entre las partes es la reserva del inmueble que queremos comprar.

En el lapso de tiempo que oscila desde que las partes acuerdan la compraventa hasta que se materializa, puede que alguna de ellas se arrepienta de comprar o vender.

Mediante el contrato de arras se estipula un tiempo concreto para hacer efectiva la operación de compraventa y una cantidad a entregar por el comprador al vendedor, garantizando que la parte vendedora, cumplirá con su parte so pena de devolver la cantidad por duplicado y la parte compradora, comprará so pena de perder la cantidad entregada.

Llegada la fecha estipulada se redactará el “Contrato de compraventa”, y se preparará su firma en Notaria.

Compraventa con Hipoteca

En el caso de que en nuestra compra sea necesario mediar hipoteca para el pago, hay que añadir las gestiones con el banco. Debemos negociar la cantidad que nos va a prestar con la garantía hipotecaria, el tipo de interés y diferencial a aplicar, los años de vigencia de la hipoteca, posibles comisiones, bonificaciones, seguros… y los gastos de la operación.

Lo esencial es estar bien informados de cómo va a funcionar nuestro préstamo hipotecario.

Liquidación de impuestos

Dependiendo de; actuar como comprador o vendedor, de dónde se encuentren los inmuebles, de ser residente o no residente en España, de si el inmueble es de nueva construcción o de segunda mano, se deberán de liquidar los impuestos correspondientes, que se detallan en el post, “Impuestos en la Compraventa”.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la propiedad no es obligatoria de manera general por Ley, aunque sí en determinadas situaciones, por ejemplo, si compramos con hipoteca. El banco nos va a poner la condición de la inscripción de nuestro Título de Compra para poder practicar la inscripción de su Título Hipotecario.

Aunque la inscripción no sea obligatoria, es sumamente RECOMENDABLE, dota de seguridad jurídica. La función del registro no es otra que la de fe pública registral y con la inscripción se garantizará, entre otras situaciones: ser el único propietario de la vivienda, permite la defensa frente a cargas ocultas, nadie puede adquirir derechos de esa finca sin nuestra autorización, evitaremos problemas en el trámite de la de herencia…

El Registro de la Propiedad está regulado por la Ley Hipotecaria de 1946, y su finalidad es otorgar seguridad jurídica y protección a quien haya adquirido un inmueble o lo haya gravado de buena fe y haya inscrito su derecho.

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